הסכם רכישת דירה
מתי יש צורך בחוזה רכישת דירה?
בהתאם לסעיף 8 לחוק המקרקעין, עסקה למכירת דירה, או בית צריכה להיעשות בכתב.
הסכם רכישת דירה או בית , חייב לכלול התייחסות בין היתר לנושאים הבאים:
- תיאור מדויק של הדירה/ הבית הנמכרים– גוש, חלקה, תת חלקה, כתובת, שטח, מספר חדרים, קומה, האם מוצמדים לדירה מחסן, חניה/חניות, האם הדירה נמסרת עם ריהוט, צבועה וכו'. יש לצרף נסח טאבו ו/או אישור זכויות כנספח להסכם וכן מסמכי בית משותף, ככל ורלבנטי.
- פירוט זכויות המוכר- האם הוא רשום כבעלים, או כחוכר בחכירה ראשית מרשות מקרקעי ישראל, או בחכירה משנית, או שהזכויות רשומות בחברה משכנת.
- האם יש שעבודים/עיקולים/משכנתא על הדירה, או הבית, אם יש משכנתא- מה יתרת המשכנתה של המוכר.
- האם יש שוכרים ומתי מסתיים הסכם השכירות. יש לצרף את הסכם השכירות כנספח להסכם.
- הצהרות שאין חריגות בניה וכי הבית, או הדירה נבנו בהתאם להיתר בניה-יש לכלול התייחסות האם קיימות חריגות בניה וכן האם הבית, או הדירה נבנו בהתאם להיתר בניה.
- מחיר מכירה ותנאי תשלום- פירוט מחיר המכירה, פירוט תנאי התשלום. בדרך כלל, נהוג לשלם מקדמה בעת חתימת ההסכם, המקדמה בסך של 10 % (כמקובל) תישאר בידי עו"ד המוכר, עד לרישום הערת אזהרה לזכות הקונה, לאחר מכן נהוג לשלם את היתרה ב- 2-3 תשלומים. יש להגדיר את מספר התשלומים, סכום כל תשלום, מועד ביצוע ואופן התשלום. אם רשומה משכנתא והיא טרם סולקה, אחד התשלומים יבוצע באופן ישיר מהקונה לחשבון המשכנתא, בהתאם ליתרת משכנתא עדכנית.
- מועד מסירת החזקה בבית או בדירה- יש לציין מתי הדירה, או הבית יימסרו לקונה ומה אמור להישאר בבית כגון ציוד וכדומה.
- תשלום מס שבח, מס רכישה, היטל השבחה-התייחסות לתשלום מס שבח ומס רכישה למיסוי מקרקעין, לתשלום היטל השבחה לוועדה המקומית לתכנון ולבניה וכן להיעדר חובות לעירייה.
- פיצוי מוסכם בגלל הפרה יסודית של הסכם המכר- יש לכלול התייחסות בהסכם המכר לתשלום פיצוי מוסכם בשל הפרה יסודית של הסכם המכר.
- פיצוי בעת איחור במסירת הדירה ע"י המוכר, או בתשלומים על ידי הקונה-יש לכלול התייחסות לפיצוי במקרים בהם המוכר מאחר במסירת החזקה בדירה, או בבית ולמקרים בהם הקונה מאחר בביצוע התשלומים.
- האם קיים צו מבנה מסוכן–יש לכלול התייחסות לכך שהבניין בו נמצאת הדירה הנמכרת, איננו מוגדר כמבנה מסוכן.
- השארת סכום בנאמנות-יש להשאיר סכום בנאמנות, במקרים בהם במועד מסירת החזקה, לא יתקבלו כל אישורי המיסים והעיריה הדרושים, אזי יהיה כסף לעו"ד הנאמן לשלם את החובות על מנת שתוכל לבצע העברת בעלות על שמך.
