עורך דין התחדשות עירונית

מדוע חשוב לשכור עורך דין התחדשות עירונית ?

תחדשות עירונית היא תהליך מורכב ודינמי שמטרתו להחיות ולשנות אזורים עירוניים מתדרדרים. במאמצים כאלה, חיוני לשכור עורך דין המתמחה בהתחדשות עירונית כדי להבטיח תוצאה מוצלחת. ישנן מספר סיבות מדוע שכירת עורך דין התחדשות עירונית חשובה בהקשר זה.

ראשית, ניווט במורכבות המשפטית של התחדשות עירונית דורש מומחיות וידע של חוקים ותקנות שונים. עורך דין להתחדשות עירונית יכול לספק הדרכה חשובה ולהבטיח ציות לחוקי הייעוד, חוקי הבנייה ותקנות איכות הסביבה. זה עוזר למנוע מכשולים משפטיים ועיכובים אפשריים בתהליך החידוש.

שנית, שכירת עוד התחדשות עירונית מבטיחה משא ומתן יעיל ותקשורת עם בעלי עניין שונים. בין אם מדובר בהתנהלות מול סוכנויות ממשלתיות, ארגונים קהילתיים או בעלי נכסים, עורך דין להתחדשות עירונית יכול לייצג את האינטרסים של הפרויקט ולנהל משא ומתן על תנאים נוחים. הם יכולים גם לטפל בכל מחלוקת משפטית או חששות שעלולים להתעורר במהלך תהליך החידוש.

יתרה מכך, עורך דין התחדשות עירונית יכול לתת ייעוץ משפטי בנושא רכישת קרקע, זכויות קניין והסכמי פיתוח. הם יכולים לבדוק חוזים, להעריך סיכונים פוטנציאליים ולהגן על האינטרסים של הפרויקט. זה יכול לחסוך זמן, כסף ולמנוע כל סיבוכים משפטיים בהמשך.

פרויקטים של התחדשות עירונית דורשים התייחסות קפדנית לפרטים משפטיים וניווט בתקנות מורכבות. העסקת עורך דין המתמחה בהתחדשות עירונית חיונית על מנת להבטיח ציות, תקשורת יעילה והגנה על האינטרסים של הפרויקט. המומחיות וההכוונה שלהם חשובים לאין ערוך בהשגת יוזמות מוצלחות ובר-קיימא של התחדשות עירונית.

מטרות התחדשות עירונית תמ"א 38

לתרום להתפתחות העיר על מכלול רבדיה, למצות את פוטנציאל השימוש בקרקע באמצעות בניה לגובה, להחיות מחדש אזורים ותיקים בעיר, לשמור על  שטחים ירוקים בעיר וכן לשפר, לשדרג, לחזק ולמגן בנייני מגורים ולשדרג שטחים ציבוריים ותשתיות. פרויקטים של התחדשות עירונית (תמ"א 38)  כוללים פרויקטי תמ"א 38 חיזוק, או תמ"א 38 הריסה. במסגרת הפרויקטים, בעלי הדירות נהנים מחיזוק הבניין, או בניית בניין חדש, זוכים לדירה גדולה יותר, המוגנת מפני רעידות אדמה וכן משביחים את הדירה שלהם וזאת ללא כל עלות.

סוגי התחדשות עירונית

קיימים 3 סוגי התחדשות עירונית:

1. התחדשות עירונית ביוזמת רשות מקומית- במסגרת זו, "היזם" היא הרשות המקומית, שמתכננת ומקדמת תוכנית להתחדשות עירונית עבור מתחם של בניינים, הרשות המקומית היא זו שפועלת מול דיירי המתחם, משתפת אותם בהליך, בקידום התכנון וכו', באמצעות סיוע הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. במסגרת זו, הרשות המקומית מגישה בקשה לשר הבינוי והשיכון, להכריז על הכרזת מתחם בעיר כ"מתחם פינוי-בינוי", הכרזה התקפה לשש שנים וניתן להאריכה לשש שנים נוספות. ההכרזה מקנה הטבות מס שונות לדיירים. פרויקטים אלו, כוללים בדרך כלל מספר גדול של דיירים ומספר רב יחסים של בניינים והיא נפוצה בעיקר בערים הגדולות במרכז הארץ כדוגמת תל אביב.
2. מסלול יזמים- מיסוי-מטרת מסלול זה, לתת תמריץ להתחדשות עירונית באמצעות המגזר הפרטי. במסלול זה, יזמים ודיירים מתקשרים בהסכמי תמ"א ומקדמים בעצמם את התוכניות מול רשויות התכנון. במסגרת מסלול זה, הכרזה של מתחם כ-"מתחם פינוי–בינוי" או מתחם "עיבוי בנייה"' מוגבלת לשש שנים, כשניתן להאריכה לשש שנים נוספות. משמעות ההכרזה- הטבות מס שונות לדיירים וליזמים.
3. תמ"א 38- חיזוק, או הריסה ובנייה מחדש של בניין משותף.

10 דברים שצריך לעשות כדי לקדם התחדשות עירונית ?

1. היזם צריך לבצע בדיקות מקדימות, כדי לבדוק האם יש היתכנות הנדסית וכלכלית להוצאה לפועל של הפרויקט, לרבות הכנת דו"ח אפס.
2. יש להתחיל ולפנות לדיירי הבניינים, כדי להתחיל ולבדוק האם יש רוב דרוש לביצוע הפרויקט. 3. כל בניין צריך לבחור נציגות דיירים, זאת במסגרת ישיבת וועד בית שתכונס בהתאם לתקנון הבית המשותף, במסגרתה גם ייערך פרוטוקול ישיבת דיירים.
3. בחירת עורך דין שייצג את הדיירים במו"מ מול היזם.
4. בחירת יזם, מומלץ לבדוק מספר יזמים טרם התקשרות עמם, לבחון בין היתר את הניסיון הביצועי שלהם בפרויקטים דומים, מצב תזרימי וכן ללכת לבדוק פרויקטים אחרים שביצעו היזמים בפועל וכו'.
5. ניהול מו"מ על ידי עורך דין להתחדשות עירונית מול היזם וחתימה על הסכם ומסמכים נלווים, כולל ייפוי כוח של הדיירים ליזם, ערבויות שהיזם נותן (כדוגמת ערבות חוק מכר, ערבות מיסים, ערבות ביצוע פוחתת (סכום הערבות פוחת בהתאם להתקדמות בשלבי הבניה בפועל), ערבות שכירות ועוד).

האם יש ביטחון שפרויקט התחדשות עירונית יצא לפועל ללא עיכובים, או הפסקת העבודות ?

התשובה היא לא, קיימים מקרים בהם העבודות מופסקות בשל היקלעות היזם, ו/או הקבלן לקשיים כלכליים זמניים, או קבועים, כולל היקלעותו להליכי חדלות פירעון.

לאור סכנה זו, יש צורך בעורך דין מקצועי להתחדשות עירונית, שייצג את הדיירים במו"מ מול היזם, ויבחן שבהסכם קיימות ערבויות המבטיחות את המשך ביצוע העבודות, במקרה של הפסקת עבודות.  בנוסף, ייתכנו גם מקרים, בהם העבודות תופסקנה בשל הוצאות צווי הפסקה מנהליים זמניים על ידי הרשויות השונות, לדוגמא- לאחר מוות, או פציעה של אחד הפועלים המקום, ליקויי בטיחות באתר הבניה, חריגה מהיתר הבניה וכו'. בנוסף, ייתכן שיהיה צורך בניהול הליכים משפטיים מול דיירים סרבנים, או מול התנגדויות והליכים משפטיים שעלולים להגיש דיירים של בניינים סמוכים בשל טענות שונות (כדוגמת פגיעה בנוף, פגיעה בחדירת אור שמש, פגיעה בגישה לבניין, פגיעה בגישה לחניות ועוד).

הנחות בארנונה במסגרת התחדשות עירונית-

במסגרת החוק, דיירים שקיבלו דירה חדשה תמורת מכירת זכויותיהם בדירה אחרת במתחם פינוי ובינוי, עשויים לקבל בתנאים מסוימים הקבועים בחוק, הנחה בתשלום הארנונה על הדירה החלופית. ההנחה תינתן על השטח שהתווסף בדירה החדשה, בהשוואה  לשטח הדירה הקודמת. הזכאות להנחה בארנונה היא עד 5 שנים ממועד התחלת גביית הארנונה על הדירה החדשה ושיעורי ההנחה משתנים ופוחתים במהלך התקופה.

התייקרות הסכום החודשי שישי לשלם לוועד הבית, או לחברת ניהול בבניין החדש-

אחת הבעיות במסגרת פרוייקטי התחדשות עירונית, היא התייקרות התשלום החודשי עבור וועד הבית, או חברת ניהול, בבניין החדש. חוק הרשות להתחדשות עירונית הגדיר כללים בנושא זה בפרויקטי פינוי בינוי המתייחסים לזכאות אזרחים בגיל פרישה לקבל הנחה מתשלום בדמי וועד בית, או תשלום דמי ניהול בכפוף להתקיימות תנאים הקבועים בחוק.

מחפשים עורך דין להתחדשות עירונית תמ"א 38 חיזוק או פינוי- בינוי ? פנו למשרד עורכי דין בחיפה ותל אביב לירן קולצ'ינסקי, במשרדנו עורכי דין בעלי ניסיון רב בייצוג דיירים מול קבלנים ויזמים בהתחדשות עירונית. לייעוץ ללא התחייבות, צרו קשר בטלפון 052-6662828, או בדוא"ל: [email protected]  .

האמור לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי, או תחליף לייעוץ משפטי. השירותים ניתנים בעברית, רוסית, אנגלית וספרדית.