מכירת דירה
מכירת דירה היא תהליך מורכב ומפורט שכולל מספר שלבים, כאשר כל שלב מחייב הכנת מסמכים רלוונטיים. מסמכים אלו נדרשים לצורך בדיקות משפטיות, אישורים, ולעתים גם לצורך הגשתם לרשויות הרלוונטיות. מוכר הדירה חייב להכיר את המסמכים הנדרשים לפני חתימה על חוזה מכירת דירה, שכן אי-השגת מסמך מסוים עלולה לעכב או לסכן את העסקה.
נסח טאבו
נסח טאבו הוא אחד המסמכים המרכזיים שעל מוכר הדירה להציג לפני חתימת החוזה. מסמך זה מופק מלשכת רישום המקרקעין (טאבו) ומציג את פרטי הבעלות על הנכס. בנסח מופיעים פרטי הבעלים, תיאור הנכס, מידע על רישומים משפטיים (כגון שיעבודים, עיקולים, הערות אזהרה או זכויות צד שלישי בנכס), וכן פרטים על ההיסטוריה המשפטית של הנכס.
הצגת נסח טאבו מעודכן מאפשרת לקונה לוודא שהמוכר הוא אכן הבעלים החוקי של הדירה, ושאין על הנכס מגבלות כלשהן העלולות לפגוע באפשרות ההעברה. חשוב להוציא את הנסח קרוב למועד החתימה, כדי לוודא שהמידע העדכני משקף את מצב הנכס בפועל.
אישור זכויות מרשות מקרקעי ישראל או מהחברה המשכנת
במקרה שבו הנכס אינו רשום בטאבו, אלא מנוהל על ידי רשות מקרקעי ישראל או חברה משכנת, יש להציג אישור זכויות מהגוף המנהל את הנכס. אישור זכויות זה משמש כאסמכתא משפטית שמאשרת את בעלות המוכר על הנכס ומפרטת את הזכויות והחובות החלות על הנכס. כמו בנסח הטאבו, גם כאן חשוב להקפיד שהאישור יהיה עדכני ככל האפשר לפני חתימת החוזה.
מכירת דירה – תשריט בית משותף
תשריט הבית המשותף הוא מסמך חשוב במקרה שהדירה נמצאת בבניין משותף. מסמך זה מספק שרטוט של מבנה הבניין ותיאור של הדירה בפרט, לרבות גבולות הדירה והאזורים המשותפים בבניין. לעיתים קונים מבקשים לראות את תשריט הבית כדי לוודא שהדירה עומדת בתנאים ובגבולות המפורטים בהסכם. מסמך זה יכול לעזור במניעת מחלוקות לגבי שטחי הנכס ואזורי השימוש המשותפים בבניין.
היתרי בניה ושיפוצים
במקרה שהמוכר ביצע שיפוצים משמעותיים בדירה או שינויים במבנה שלה, חשוב להציג אישורי בנייה מתאימים מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה. כל שינוי משמעותי במבנה הדירה מחייב קבלת היתר, במיוחד אם מדובר בהרחבת שטח הדירה, הוספת חדרים, בניית מרפסת או כל שינוי שמשפיע על מבנה הבניין.
קונים רבים ירצו לוודא כי כל השיפוצים והשינויים שבוצעו בנכס נעשו באופן חוקי, ובהתאם להיתרי בנייה נדרשים. אם לא הוצגו אישורי בנייה מתאימים, הדבר עלול להרתיע את הקונה ולפגוע בביצוע העסקה או הורדת סכום המכירה.
אישור היטל השבחה
היטל השבחה הוא מס נוסף שחל על מוכרי דירות במקרים בהם ערך הנכס הושבח בעקבות תוכניות בנייה שאושרו על ידי הרשות המקומית. לדוגמה, אם נערכו שיפורים בתשתיות האזור, כגון סלילת כבישים חדשים, או שניתן היה אישור להרחבת הנכס, ייתכן שתהיה דרישה לתשלום היטל השבחה. על המוכר להציג אישור מהרשות המקומית כי שולמו כל התשלומים הנדרשים בגין היטל השבחה, או שאין דרישה כזו.
אישור ניהול ועד הבית – בבניינים משותפים, על המוכר להציג אישור מוועד הבית או מחברת הניהול (במידה וקיים), המעיד כי אין חובות בגין דמי ניהול ועד הבית. אישור זה מאפשר לקונה לדעת שאין חובות מצטברים שיחולו עליו לאחר הרכישה. באישור זה מפורטים לעיתים פרטים נוספים כגון מצב התחזוקה של הבניין ותשלומים עתידיים הצפויים בגין שיפוצים או שדרוגים של המבנה.
עוד מאמרים:
עורך דין צוואות חיפה כל המידע >>
עורך דין פירוק חברות כ המידע >>
אישור תשלום מיסים עירוניים וארנונה
לפני מכירת דירה, על המוכר להציג אישור מהרשות המקומית על תשלום כל המיסים העירוניים, לרבות הארנונה. אישור זה חשוב לוודא שהקונה לא יצטרך לשאת בחובות העבר של המוכר בגין תשלומים עירוניים שלא שולמו במועד, חשוב לומר כי האישור עירייה דרוש בעיקר בסיום העסקה אבל עדיף להציגה לפני על מנת לוודא שאין חובות עבר .
תעודת זהות וספח – זהות המוכר חייבת להיות מאומתת לפני ביצוע עסקת מכר. תעודת הזהות של המוכר, בצירוף ספח עדכני, נדרשת לצורך אימות זהותו בהליכים המשפטיים ובמעמד החתימה על החוזה.
מסמכים הקשורים להלוואת משכנתה (במידת הצורך) – אם על הנכס רשומה משכנתה, על המוכר להציג אישור מהבנק על גובה יתרת ההלוואה שנותרה. הקונה עשוי לרצות לדעת האם יש צורך לסלק את המשכנתה כחלק מהעסקה, ולוודא שהבנק יסיר את השיעבוד עם קבלת התשלום. כמו כן, אם המוכר מתכוון לסלק את המשכנתה כחלק מהתשלום, יש לסכם זאת בחוזה המכר.
סיכום
תהליך מכירת דירה כולל מגוון רחב של מסמכים חשובים, שכל אחד מהם נועד להבטיח את תקינות העסקה ואת ההגנה על זכויות הקונה והמוכר כאחד. הקפדה על השגת כל המסמכים הרלוונטיים בזמן ובהתאם לדרישות החוק עשויה לחסוך מהמוכר בעיות וסכסוכים משפטיים בעתיד, ולהבטיח שהתהליך יתקיים באופן חלק וללא עיכובים.
מחפשים עורך דין מקרקעין בחיפה? מחפשים עורך דין למכירת דירה ?
צרו קשר עוד היום עם עורך דין ודים (לירן) קולצי'נסקי ונשמח לספק לכם שירות מקצועי ומקיף.
עורך דין מתמחה נדל"ן ומקרקעין חיפה תל אביב.
משרדנו דורג בדירוג המוביל בנדל"ן של BDICODE 2021-2024
האמור במאמר זה אינו בא כתחליף לייעוץ משפטי של עורך דין והוא מהווה מידע כללי בלבד, אשר אינו מהווה ייעוץ משפטי מחייב ואין להסתמך עליו בכל צורה שהיא. בכל מקרה ושאלה כלשהי יש לפנות לעורך דין המתמחה בתחום לקבלת ייעוץ פרטני.
