עורך דין קניית דירה מקבלן ודים (לירן) קולצי'נסקי המלווה לקוחות פרטיים ועיסקים בענף הנדל"ן-מקרקעין, אשר מקבלים ליווי צמוד במגוון עסקאות מקרקעין מורכבות ופרויקטים בתחום הנדל"ן הפרטי והמסחרי.
החשיבות של עורך דין קניית דירה מקבלן
במקרים רבים רכישת דירת מגורים הינה אחת העסקאות הגדולות שאנו בוחרים לעשות בחיינו בעל חשיבות רבה כמשפחה וכן עסקה בעלת היקף כסף רב, למרות זאת, לא פעם בוחרים הרוכשים להסתפק בעורך הדין של הקבלן, ו"חוסכים" בליווי מקצועי של עורך דין מטעמם, שמתמחה בתחום הנדל"ן והמקרקעין.
בתקופה האחרונה אנו נתקלים במקרים רבים של לקוחות אשר רוכשים דירה חדשה מקבלן ללא ליווי של עורך דין רכישת דירה מקבלן מטעמם כי בטוחים שעו"ד הקבלן בעל אינטרס של שני הצדדים דבר אשר הינו טעות מרה!
יש להדגיש כי עו"ד מטעם הקבלן מחוייב אך ורק לאינטרס הקבלן בלבד! לכן שעורך דין הקבלן מעביר לרוכשים את החוזה דבר אשר אין להבין ממנו כי הוא גם בעל אינטרס לטובת הרוכשים, וזאת על-פי סעיף 2-4 לכללי לשכת עורכי הדין (ייצוג בעסקאות בדירות) התשל"ז-1977 שחלים על עורכי הדין, הדבר היחיד שעו"ד מטעם הקבלן כן באפשרותו לעשות הינו רישום הערת אזהרה בטאבו לטובת הרוכשים ורישום הדירה עצמה בסוף ההליך.
אחת הסיבות כי הרוכשים מנסים ל"חסוך" בשרות של עו"ד מטעמם כי בטוחים שעו"ד הקבלן הוא גם דואג לאינטרס שלהם, אך יש לזכור כי "חסכון" עו"ד מטעם הרוכשים לעתיד יכול להפוך לחסכון אמיתי במידה והעסקה הסתבכה העלות של ה"טעות" תעלה לרוכשים בכסף רב אשר יכול להביא למצב של נזק רב גם כספי וגם אישי, לכן חברים על תחסכו על עו"ד שתפקידו הוא להגן על האינטרסים שלכם לאורך כל הדרך ולדאוג לרכישת הדירה המיועדת.
מקרה הזוג שלא לקח עורך דין בעת רכישת דירה מקבלן
פסק דין שניתן באחרונה מהווה מוסר השכל לכל מי שמתכוון לקנות דירה מקבלן וחושב כי עורך דין הקבלן הינו גם בעל אינטרס לטעמו.
הפרשה שבה עסק פסק הדין, נגעה לזוג שחתם בשנת 2003 על חוזה לרכישת דירה חדשה הקבלן תמורת כ-Y ש"ח. בחוזה, שערך עורך הדין של החברה, נקבע כי הזוג ישלם תחילה X כסף ואת היתרה יעביר ביום קבלת הדירה המיועדת. בהמשך השנה חתם הזוג על חוזה נוסף למכירת דירתו הישנה לאחד ממנהלי החברה שכן גם חוזה זה נערך על ידי עורך הדין של החברה /קבלן.
אלא שלאחר שנה חברת הקבלן נקלעה לקשיים כלכליים, מה שהוביל לכך שהבנק המלווה שעבד את הדירה החדשה ועסקת הדירה הישנה "נתקעה".
כעבור שנים רבות מונה לחברת הקבלן מפרק זמני, והזוג הגיע עמו להסדר לפיו ישלם לבנק Z ש"ח בתמורה לקבלת הדירה החדשה ובמקביל, מנהל החברה אשר רכש מהם את הדירה הישנה לא עמד בהתחייבותו.
כעבור זמן פנה הזוג לבית משפט השלום בנצרת בתביעה לתשלום פיצויים של מעורך הדין (החברה/הקבלן), שלפי טענתם התרשל בכך כי הוא "ייצג" את הזוג בעסקה של הדירה הישנה וזאת כי ידע כי החברה/הקבלן במצב כספי לא טוב ומכאן היה חייב להגן על האינטרסים של הזוג ולמנוע את האפשרות לשעבוד הדירה בנוסף טענו כי העורך ידע כי הכסף ממכירת הדירה הישנה הינו עבור רכישת הדירה החדשה מהקבלן, ובכך שלא התנה את העסקה בערבות כלשהי מטעם הקבלן/החברה ובכך שם את הזוג בסיכון רב.
עורך הדין טען כי יש לדחות את התביעה וזאת כי הובהר לזוג, כי שמעולם לא שילמו לו שכר טרחה וכי הם אינם מיוצגים על ידו, בכך שהזוג לא דאג להיות מיוצג ע"י עורך דין המתמחה בנדל"ן ולמנוע בכך את השעבוד אין להם דבר וחצי דבר כנגדו.
השופטת פירשה כי אי תשלום שכר טרחה אינו שולל בהכרח את קיומם של יחסי עורך דין-לקוח. עם זאת, במקרה הנוכחי התרשמה השופטת כי למעט החתימות על החוזים, לא היה שום קשר בין הזוג לעו"ד ולמעשה הם ערכו את העסקאות ללא ייצוג משפטי מטעמם.
השופטת אמנם קבעה כי עורך הדין היה צריך להתריע בפני הזוג על מצב החברה ועל הנחיצות לפעול למניעת השעבוד, אך לא הוכח שבאי-היידוע הוא גרם להם לנזק כספי. בנוסף, לא ניתן לפסוק לתובעים פיצוי על כך ש"כמעט" נגרם להם נזק. מלבד זה, ציינה השופטת, כי הזוג יצאו מורווחים, שכן לבסוף הם שילמו עבור הדירה החדשה תמורה כספית נמוכה יותר, ואת הדירה הישנה הצליחו למכור בסכום הגבוה יותר מהסכום שצוין בהסכם המכירה עם מנהל החברה.
לפיכך, התביעה נדחתה והשופטת חייבה את הזוג בתשלום הוצאותיו בסך 15,000 שקל.
לכן אנו ממליצים לא לחסוך על עורך דין מטעמכם אשר ילווה אתכם לאורך אחת העסקאות החשובות בחייכם.
13 נקודות מדוע חייבים לקחת עורך דין לרכישת דירה חדשה מקבלן
לעורך דין תפקיד מכריע בתהליך רכישת דירה חדשה מקבלן. ישנן סיבות שונות מדוע שכירת עורך דין חיונית בעסקאות מסוג זה. בחיבור זה נעמיק ב-13 נקודות המדגישות את החשיבות של עורך דין בעת רכישת דירה חדשה מקבלן.
- מומחיות משפטית:
עורך דין מחזיק בידע ובמומחיות המשפטית הדרושים כדי לנווט במורכבות של עסקאות מקרקעין, תוך הקפדה על הגנה על האינטרסים של הקונה.
- סקירת חוזה:
עורך דין יכול לעיין ביסודיות בהסכם הרכישה ובמסמכים משפטיים אחרים כדי לזהות סיכונים או בעיות פוטנציאליים שעלולים להתעורר במהלך העסקה או לאחר קבלת הדירה.
- בדיקת נאותות:
עורכי דין יכולים לבצע בדיקת נאותות בנכס על מנת לוודא שלא יהיו מחלוקות משפטיות, שעבודים או עיקולים או האם יש ליווי בנקאי וכן נושאים אחרים העשויים להשפיע על זכויות הבעלות של הקונה.
- מידע משפטי כל הקבלן או היזם:
עורכי דין למקרעין יכולים לבצע חיפוש מידע כדי לאמת את הקבלן או היזם ולוודא שאין תביעות או נגדם דבר אשר יכול להוות ידע למקצועיות שלהם ( לא תמיד) וההתנהלות שלהם לאחר חתימת ההסכם לרכישת דירה מקבלן.
- משא ומתן:
עורך דין המתמחה ברכישה דירה מקבלן יכול לנהל משא ומתן בשם הקונה להבטחת תנאים נוחים בהסכם הרכישה, תוך הגנה על האינטרסים של הקונה אשר יכול לחסוך לקונה אלפי שקלים בהמשך.
- חוקים ותקנות:
עורכי דין לנדל"ן יכולים להבטיח שהעסקה תואמת את כל החוקים והתקנות החלים, ולמנוע אתגרים משפטיים כלשהם בעתיד.
- הערכת סיכונים:
עורכי דין יכולים להעריך את הסיכונים הפוטנציאליים הכרוכים בעסקה רכישת דירה מקבלן ולייעץ לקונה כיצד להפחית סיכונים אלו ביעילות.
- הגנה פיננסית:
עורך דין יכול לעזור לקונה להבין את ההשלכות הכספיות של העסקה, לרבות מיסים, אגרות ועלויות נוספות הקשורות לרכישת הנכס.
- שירותי נאמנות:
עורכי דין למקרקעין יכולים להקל על תהליך הנאמנות, להבטיח שהכספים יוחזקו בצורה מאובטחת עד למילוי כל תנאי ההסכם דבר הנזקף לטובת הקונה.
- יישוב סכסוכים:
בכל מקרה של מחלוקת או אי הסכמה במהלך העסקה, עורך דין יכול לייצג את האינטרסים של הקונה ולסייע בפתרון הבעיה באמצעות משא ומתן או צעדים משפטיים בטריבולנלים המשפטיים או בהליכי בוררות וגישור בין הצדדים.
- ייצוג משפטי:
עורך דין לטיגציה יכול לספק ייצוג משפטי עבור הקונה במקרה של הליכים משפטיים כלשהם הקשורים לעסקה, כגון הפרת חוזה או הונאה או איחור במסירה או נזקים בדירה או נזילות בדירה וכל נושא אחר הקשור בהסכם בין הקבלן לקונה.
- אחריות:
עורך דין יכול לעיין בסעיפי ההסכם ובחוק המכר לעניין האחריות שניתנת על ידי הקבלן ו/או מי מטעמו ולייעץ לרוכש על זכויותיו בכל מקרה של ליקויים או בעיות בנכס, כמו כן, לבצע בדיקות שלקבלן או לקבלני המשנה יש רישיון וביטוחים מתאימים למקרה חרום.
- הבנת תנאים משפטיים מורכבים:
עורכי דין המתמחים ברכישה מקבלן יכולים להסביר לקונה את התנאים והסעיפים משפטיים מורכבים בהסכם הרכישה, תוך הקפדה על הבנה ברורה של זכויותיהם וחובותיהם בנוסף, לבניית לוח תשלומים "נכון" ונוח לקונה.
לסיכום:
לא ניתן להפריז בתפקידו של עורך דין ברכישת דירה חדשה מקבלן. מבדיקת חוזה להערכת סיכונים, ייצוג משפטי ועד ליישוב סכסוכים, עורך דין ממלא תפקיד חיוני בהבטחת עסקה חלקה ובריאה מבחינה משפטית. באמצעות שימוש בשירותיו של עורך דין, יכולים הרוכשים לנווט בביטחון ובשקט נפשי את המורכבות של עסקאות מקרקעין, בידיעה שהאינטרסים שלהם נשמרים על ידי עורך דין בעל ידע ומנוסה.
כפי שציינו שכירת שירותיו של עו"ד כרוכה בשכר טרחה אך מדובר בסכום יחסית זניח ביותר בהשוואה לשווי העסקה, והסכנות שכרוכות בביצוע הרכישה בהיעדר ייצוג משפטי מקצועי.
האמור לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי.
מחפשים משרד מקצועי ומוביל בתחום הנדל"ן? מחפשים עורכי דין במקרקעין? מחפשים ייצוג ברכישת דירה חדשה מקבלן?
צרו קשר עוד היום עם עורך דין ודים (לירן) קולצי'נסקי ונשמח לספק לכם שירות מקצועי ומקיף.
עורך דין נדל"ן-מקרקעין בחיפה והקריות תל אביב.
האמור במאמר זה אינו בא כתחליף לייעוץ משפטי של עורך דין והוא מהווה מידע כללי בלבד, אשר אינו מהווה ייעוץ משפטי מחייב ואין להסתמך עליו בכל צורה שהיא. בכל מקרה ושאלה כלשהי יש לפנות לעורך דין המתמחה בתחום לקבלת ייעוץ פרטני.
