5 טעויות קריטיות שהופכות עסקת מכר לסכסוך משפטי
רכישת או מכירת דירה או נכס נדל"ן היא אחת העסקאות הפיננסיות הגדולות והמשמעותיות ביותר בחיינו. למרות ההתרגשות, השמחה והציפייה, עסקאות רבות, שמתחילות בחתימה חגיגית, מסתיימות במחלוקת מרה, תביעות משפטיות והפסדים כספיים. רוב הסכסוכים הללו נובעים לא מ"רצון רע" של אחד הצדדים, אלא מכשלים יסודיים שנקבעו או נותרו פתוחים בהסכם המכר.
ללא ליווי מקצועי צמוד ואחראי של עורך דין לנדל"ן מנוסה, אתם עלולים ליפול למלכודות שעלולות לעלות לכם ביוקר. להלן 5 הטעויות הקריטיות שחוזרות על עצמן בעסקאות נדל"ן בישראל, ואיך משרדנו מונע אותן:
-
הטעות של "מסתמכים על המצב הקיים" – אי-בדיקת חריגות בנייה
קונים רבים רואים את הבית, מתרשמים מהיופי או הפוטנציאל, ומניחים שכל מה שנבנה או קיים לכאורה חוקי. זוהי טעות מסוכנת! חריגות בנייה : כמו תוספת חדר לא מורשית, סגירת מרפסת או שינוי ייעוד הן אחת הסיבות הנפוצות ביותר לקריסת עסקאות.
- הסכנה: חשיפה לתביעות מצד הרשות המקומית, צווי הריסה, ועיכובים בקבלת משכנתא או אי-אפשרות לקבל טופס 4.
- הפתרון של משרדנו: עורך דין לנדל"ן מקצועי מטעמנו יבצע בדיקה מעמיקה ויסודית של המצב התכנוני בתיק הבניין ברשות המקומית, ויוודא כי המצב הפיזי של הנכס תואם להיתרים החוקיים.
-
אי-הגדרת "מצב הנכס ומסירת החזקה" באופן מוחלט
"AS IS" (כפי שהוא) הוא ביטוי מסוכן בעסקת נדל"ן. קונים ומוכרים רבים אינם מגדירים במפורש מה נשאר בנכס (ארונות, מזגנים, תאורה) ומה נלקח, וחשוב מכך מהו המצב הפיזי של הנכס במועד המסירה. מחלוקות פורצות כאשר המוכר מפרק מטבח או מותיר נזילה ש"לא הייתה קיימת" במועד החתימה.
- הסכנה: ויכוחים על פיצויים, ניכויים מהתשלום האחרון, ובמקרה גרוע ביטול העסקה בשל הפרת חוזה יסודית.
- הפתרון של משרדנו: אנו דואגים לניסוח סעיפים ברורים שמפרטים את רשימת המחוברים שיישארו בנכס (List of Contents), וקביעת מנגנון פיצוי מוסכם במקרה של גילוי נזק מהותי סמוך למועד המסירה.
-
אי-הגדרת מועדי תשלום וקנסות בצורה ברורה
עסקאות נדל"ן מבוססות על לוחות זמנים מדויקים ומסודרים של תשלומים (התלויים בקבלת משכנתא, מכירת נכס קודם של הקונה, וכו'). טעות רווחת היא לנסח סעיפי פיצויים מוסכמים לא מספיק מחייבים או לא מפורטים.
- הסכנה: אם הקונה מתעכב בתשלום משכנתא, או המוכר לא מפנה את הדירה בזמן, נגרם נזק כספי כבד שעלול להוביל לביטול העסקה.
- הפתרון של משרדנו: ניסוח סעיפי תשלום מדויקים המקושרים לרישום הערת אזהרה ורישום הנכס בטאבו, וקביעת פיצויים מוסכמים שאינם דורשים הוכחת נזק (כ-10% משווי הנכס), כדי להבטיח אכיפה מיידית. ליווי של עורך דין לנדל"ן מבטיח את דיוק המועדים.
התעלמות מהיבטי מיסוי (מס שבח ומס רכישה)
מיסוי מקרקעין הוא אחד התחומים המורכבים ביותר, וטעות בהערכת המס עלולה לשנות לחלוטין את כדאיות העסקה. טעויות בהגשת הצהרה עלולות לגרור קנסות כבדים או עיכוב בקבלת אישורי המסים.
- הסכנה: תשלום מס שבח גבוה שלא לצורך, או הפתעה לא נעימה של מס רכישה גבוה לקונה.
- הפתרון של משרדנו: מתן ייעוץ מיסוי מקיף טרם החתימה(גם בעזרת אנשי מקצוע חיצונים כגון רו"ח ויועצי מס מהשורה הראשונה), בדיקת זכאות לפטורים והקלות, והגשת ההצהרות לרשויות המס בזמן ובאופן מדויק. פנייה אל עורך דין לנדל"ן היא חובה טרם כל חישוב מס עצמאי.
-
חתימה על זיכרון דברים ללא בדיקה משפטית
זיכרון דברים הנחתם על ידי שני הצדדים עשוי להיחשב כחוזה מחייב לכל דבר ועניין, גם אם כוונת הצדדים הייתה לראות בו רק "סיכום ראשוני". חתימה כזו לפני בדיקת הנכס בטאבו, ברשויות ובוועדות התכנון, עלולה לחייב אתכם בנכס עם ליקויים משפטיים.
- הסכנה: כפיית חוזה על צד מגלה ליקויים, או תשלום פיצויים מוסכמים עקב ניסיון להתחמק מהחוזה.
- הפתרון של משרדנו: ההמלצה הברורה היא לעולם לא לחתום על זיכרון דברים! במקום זאת, מומלץ להיעזר בשירותי עורך דין לנדל"ן שמכין טיוטת הסכם מסודרת, לאחר שכל הבדיקות המשפטיות הושלמו.
סיכום: עורך דין לנדל"ן– ההגנה שלכם
עסקת נדל"ן אינה משחק. סכסוך משפטי אחד עלול לגרום לעיכובים של שנים, הוצאות כספיות מטורפות ועוגמת נפש בלתי הפיכה. משרדנו מתמחה בליווי קונים ומוכרים, תוך הקפדה על ניסוח חוזים מדויק, צופה פני עתיד וסגירת כל "הפינות הפתוחות".
אל תחסכו על עורך דין לנדל"ן. פנו אלינו עוד היום כדי להבטיח שהעסקה שלכם תתנהל בראש שקט, ותסתיים בהצלחה ובבטחה משפטית.
פנו למשרד עורכי דין לירן קולצ'ינסקי, משרדנו בעל ניסיון רב בהסכמי מכר ורכישה פרטיים ומסחריים
לייעוץ ללא התחייבות, צרו קשר בטלפון 052-6662828, או בדוא"ל: [email protected]
האמור לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי, או תחליף לייעוץ משפטי.
השירותים ניתנים בשפה: עברית, רוסית, אנגלית וספרדית.
