תביעה נגד קבלן בגין איחור במסירת דירה

זכויות הרוכשים והפיצוי המגיע להם בגין תביעה נגד קבלן בגין איחור במסירת דירה

רכישת דירה מקבלן היא אחת העסקאות המשמעותיות ביותר בחייו של אדם. הרוכשים מסתמכים על מועד המסירה שנקבע בהסכם ומתכננים בהתאם את סיום השכירות, מכירת הדירה הקודמת, נטילת המשכנתה והמעבר לבית החדש, כמו כן הרוכשים מבססים את התזרים העתידי שלהם על העובדה כי המסירה של הדירה תבוצע במועד שנקבע בהסכם. כאשר הקבלן מאחר במסירת הדירה, הרוכשים עלולים להידרש לשלם שכר דירה ומשכנתה במקביל, לאחסן ציוד, לדחות מעבר ולהתמודד עם חוסר ודאות ממושך ועם עול כלכלי שעלול להסב להם נזקים מתמשכים, לרבות כניסה ליתרת חובה בבנק, נטילת הלוואות ואף הידרדרות כלכלית.

מתי איחור במסירה מקים זכות לפיצוי ?

נקודת המוצא היא מועד המסירה החוזי: התאריך שבו התחייב הקבלן למסור לרוכש את החזקה בדירה. לא די בכך שהבנייה הסתיימה מבחינה חיצונית. על הדירה להיות ראויה למגורים, אשר ניתן לעשות בה שימוש חוקי וסביר, בצירוף האישורים הנדרשים בהתאם לחוק ולתקנות, לרבות תקנות המכר (דירות) (דרכי הוכחה בדבר השלמת בנייתה של דירה ומסירת החזקה בה), ובהתאם להתחייבויות החוזיות של הקבלן.

יש לבחון איזה נוסח של החוק חל על העסקה. תיקון מספר 9 לחוק המכר שינה את תקופת האיחור המזכה בפיצוי, את שיעורו ואת החריגים לאחריות הקבלן.

התיקון חל על חוזי מכר שנכרתו מיום 7 ביולי 2022 ואילך. על חוזים מוקדמים חל ההסדר הקודם.

לפי ההסדר החל על חוזים שנחתמו מיום 7 ביולי 2022, לאחר תיקון מספר 9, כאשר הדירה לא נמסרה לאחר שחלף חודש מתום המועד החוזי, הרוכש עשוי להיות זכאי לפיצוי ללא הוכחת נזק.

הפיצוי מחושב לפי דמי השכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה:

• מתום חודש מהמועד החוזי ועד תום ארבעה חודשים -דמי שכירות מלאים של דירה דומה.
• בעד התקופה שתחילתה חמישה חודשים לאחר המועד החוזי ועד תום עשרה חודשים – 125% מדמי השכירות.
• החל מהחודש האחד עשר ועד למסירת הדירה – 150% מדמי השכירות.

בחוזים שעליהם חל ההסדר הקודם, קמה בדרך כלל הזכאות לאחר איחור העולה על 60 ימים, והחישוב עשוי להיעשות באופן שונה. לכן תאריך חתימת הסכם המכר הוא נתון חיוני לבדיקת התביעה וחישוב סכום הפיצוי.

האם חייבים להוכיח ששולם שכר דירה ?

הפיצוי לפי חוק המכר הוא פיצוי ללא הוכחת נזק. לכן גם רוכש שהתגורר אצל בני משפחה, בדירה שבבעלותו או במקום שלא שילם עבורו שכירות מלאה, עשוי להיות זכאי לפיצוי הסטטוטורי.

הסכום נקבע על בסיס שווי השכירות של דירה דומה, ולא בהכרח לפי שכר הדירה שהרוכש שילם בפועל. לצורך הוכחת השווי ניתן להציג חוזי שכירות של נכסים דומים, מודעות השכרה, חוות דעת שמאית ונתונים הנוגעים לגודל הדירה, מיקומה, מספר החדרים, חניה, מחסן ומאפייני השכונה.

כאשר נגרמו לרוכש נזקים נוספים, כגון הוצאות אחסון והובלה, עלויות מימון, אובדן ימי עבודה או נזק אחר שניתן להוכיח, אפשר לבחון גם דרישה לפיצוי בגינם, בכפוף להוראות ההסכם, לדיני החוזים ולמניעת כפל פיצוי.

האם מלחמה או מחסור בעובדים פוטרים את הקבלן ?

קבלנים נוהגים לטעון כי האיחור נגרם בשל מלחמה, מצב ביטחוני, מחסור בפועלים, עיכובים של קבלני משנה, קשיי אספקה, רשות מקומית או חברת חשמל. אולם טענה כללית בדבר ״כוח עליון״ אינה מעניקה לקבלן פטור אוטומטי.

יש לבחון האם האירוע המסוים גרם בפועל לעיכוב בפרויקט, מה היה משך העיכוב, האם משך העיכוב חופף לנסיבות שבגינן נטען העיכוב, האם יש קשר סיבתי בין הסיבה לעיכוב לבין העיכוב, האם הקבלן נקט אמצעים סבירים לצמצומו, האם הקבלן הציג ראיות בכתב כי פעל לצמצום העיכוב, האם התקיימו במדויק תנאי הפטור הקבועים בדין.

עיכוב של קבלן משנה, בעיית תכנון או קושי כלכלי נמצאים במקרים רבים בתחום האחריות והסיכון העסקי של הקבלן, כשבהתאם לפסיקה, טענה לכוח עליון, או עיכוב מצד רשות מקומית, או חברת חשמל, אינה מילת קסם, אלא על הקבלן להראות בראיות קשר ישיר בין העיכוב של גורמים אלה לעיכוב במסירה וכן להראות כי פרק הזמן של העיכוב במסירה חופף לפרק הזמן של העיכוב ע"י צד ג'.

גם מלחמה אינה מילת קסם. על הקבלן להציג תשתית עובדתית המראה קשר סיבתי בין המצב הביטחוני לבין כל תקופת האיחור הנטענת. יש לבדוק, בין היתר, את מצב הפרויקט לפני פרוץ המלחמה, יומני העבודה, מספר העובדים, התקדמות הבנייה, הזמנות החומרים וההתכתבויות בזמן אמת, פעולות הקבלן לאיתור וגיוס עובדים חלופיים והאם האיחור לא החל עוד בטרם פרצה המלחמה.

האם הקבלן רשאי לדחות את המסירה באמצעות סעיף בחוזה ?

חוק המכר הוא חוק קוגנטי ולא ניתן להתנות על הוראותיו לרעת הרוכש. סעיף המעניק לקבלן אפשרות רחבה, או בלתי מוגבלת לדחות את מועד המסירה אינו חוקי.

כאשר הרוכש ביקש שינויים בדירה, הקבלן אינו יכול תמיד לייחס לשינויים המבוקשים עילה מספקת לדחייה שרירותית ואוטומטית במסירה. יש לבדוק מה הוסכם, האם הובהר מראש מהי תקופת הדחייה, האם השינויים גרמו בפועל לעיכוב ומה הקשר בין היקף העבודה לבין משך הדחייה שנדרש, כשיש לבדוק שתקופת הדחייה נגרמה בקשר סיבתי ישיר בשל השינויים המבוקשים.

הודעה חד צדדית של הקבלן על מועד מסירה חדש אינה מבטלת כשלעצמה את הזכות לפיצוי. גם קבלת המפתח, או חתימה על פרוטוקול מסירה אינן מוחקות את זכות הרוכש לקבל פיצוי בגין איחור במסירה שאירע עד למסירת החזקה בפועל של הדירה.

כיצד מתכוננים לתביעה נגד קבלן ?

מומלץ לאסוף את הסכם המכר וכל נספחיו, לוח התשלומים, התכתבויות עם הקבלן, לרבות הודעות וואטסאפ, הודעות קוליות, דוא"ל, הקלטות שיחות, הודעות על דחיית המסירה, פרוטוקול המסירה, אישורי אכלוס, קבלות עבור שכירות, אחסון והובלה, וכן ראיות בנוגע לדמי השכירות של דירה דומה באזור.

בשלב הראשון ניתן לשלוח לקבלן מכתב דרישה משפטי הכולל את תקופת האיחור, בסיס החישוב וסכום הפיצוי. חשוב שלא לחתום על כתב ויתור או על מסמך ״גמר חשבון״ לפני בדיקה משפטית. אם הקבלן דוחה את הדרישה, או מציע פיצוי חלקי בלבד, ניתן לשקול הגשת תביעה נגד קבלן בגין איחור במסירת דירה לערכאה המוסמכת בהתאם לסכום ולנסיבות.

כמה זמן ניתן להמתין לפני הגשת התביעה ?

ככלל, תביעה כספית מתיישנת לאחר שבע שנים, אך אין הצדקה מעשית להמתין. חלוף הזמן עלול להקשות על איסוף יומני עבודה, מסמכים, התכתבויות וראיות לשווי השכירות ועלול לפגוע בסיכויי התביעה בשל טענות שהקבלן יכול לעלות לשיהוי בהגשת התביעה.

כאשר קיימים סימנים לקשיים כלכליים אצל הקבלן, שיהוי עלול גם לפגוע באפשרות לגבות את הפיצוי לאחר קבלת פסק הדין, שכן ייתכן ועד להגשת התביעה, או עד למתן פסק דין, החברה תיקלע לחדלות פירעון, או תפורק ולא ניתן יהיה לגבות ממנה סכום עתידי ככל שייפסק לזכות הרוכש.

תביעה נגד קבלן בגין איחור במסירת דירה מחייבת בדיקה של מועד חתימת החוזה, נוסח סעיפי האיחור, הסיבות הנטענות לעיכוב ומועד המסירה בפועל.

בדיקה משפטית מוקדמת יכולה למנוע ויתור על זכויות ולסייע בקבלת מלוא הפיצוי המגיע לרוכש על פי דין.

מדוע חשוב לבחור עורך דין המתמחה בליטיגציה ?

תביעה נגד קבלן בגין איחור במסירת דירה אינה מסתכמת בחישוב מספר חודשי האיחור. במקרים רבים הקבלן מעלה טענות מורכבות בנוגע למלחמה, כוח עליון, מחסור בעובדים, עיכובים מצד הרשויות, שינויים שביקש הרוכש, או הפרות נטענות של הסכם המכר. לכן חשוב שהתביעה תנוהל בידי עורך דין המתמחה בליטיגציה אזרחית ומסחרית ובעל ניסיון בניהול הליכים משפטיים נגד קבלנים ויזמים, לרבות ניהול הליכי הוכחות וחקירות עדים.

עורך דין לליטיגציה (ייצוג בבתי משפט) בוחן לא רק את לשון החוזה, אלא גם את הראיות שבאמצעותן ניתן להפריך את גרסת הקבלן. בין היתר, ניתן לדרוש יומני עבודה, לוחות זמנים, הסכמים עם קבלני משנה, התכתבויות עם רשויות, מסמכים הנוגעים למצבת העובדים ודוחות המעידים על מצב הפרויקט לפני האירוע שלטענת הקבלן גרם לעיכוב. מסמכים אלה עשויים להראות שהפרויקט היה באיחור עוד קודם לכן, או שהאירוע הנטען אינו מסביר את מלוא תקופת האיחור, או שאין קשר בין הטענה לכוח עליון לבין האיחור, או משך האיחור.

התמחות בליטיגציה חשובה גם לצורך ניסוח כתב התביעה, בחירת הסעדים, ניהול הליכי גילוי מסמכים, חקירת עדי הקבלן והתמודדות עם חוות דעת שמאיות, או הנדסיות. לעיתים יש צורך להוכיח את שווי השכירות של דירה דומה, להבחין בין תקופות איחור שונות ולדרוש נזקים נוספים מבלי ליצור כפל פיצוי.

עורך דין מנוסה יבחן גם את מצבו הכלכלי של הקבלן ואת הסיכון שלא ניתן יהיה לגבות את פסק הדין. כאשר קיימים הליכי חדלות פירעון, שעבודים, תביעות רבות, או סימנים לקושי תזרימי, ניתן לשקול בקשה לסעד זמני, הפקדת כספים, הפקדת ערובה, או אמצעי אחר לשמירת אפשרות הגבייה.

ניהול מקצועי של התביעה משפיע גם על המשא ומתן. כאשר הקבלן מבין שהרוכש ערוך להליך הוכחות ושבידיו תשתית ראייתית מסודרת, גדל הסיכוי להגיע להסדר המשקף את מלוא הסיכון המשפטי. הבחירה בעורך דין המתמחה בליטיגציה מאפשרת אפוא לנהל את התיק באופן אסטרטגי, החל ממכתב ההתראה, דרך איסוף הראיות והגשת התביעה, ועד לחקירות בבית המשפט ולגביית הפיצוי בפועל.

לייעוץ משפטי ללא התחייבות בנושא תביעה נגד קבלן בגין איחור במסירת דירה ניתן לפנות אל משרד עורכי דין לירן קולצ'ינסקי:

טלפון 048667721 /: 052-6662828

דוא"ל: [email protected]

השירותים ניתנים בשפות: עברית, רוסית, אנגלית וספרדית.

האמור לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי פרטני, וכל מקרה נבחן בהתאם לנסיבותיו.

נכתב על ידי עו"ד לירן קולצ'ינסקי