תביעה בגין ליקויי בנייה: המדריך המלא לרוכשי דירות ולבעלי נכסים
מה נחשב ליקוי בנייה ?
תביעה בגין ליקויי בנייה זה בעצם פגם, או אי התאמה בין הדירה שנמסרה לבין הוראות הסכם המכר, המפרט הטכני, התוכניות, התקנים המחייבים, תקנות התכנון והבנייה או רמת הביצוע הסבירה המצופה מקבלן מקצועי.
ליקויי בנייה נפוצים כוללים, בין היתר:
- רטיבות, נזילות וכשלי איטום בקירות, בגג או במרתף.
- סדקים בקירות, בתקרות או ברכיבי המבנה.
- שקיעות, שברים או הפרשי גובה בריצוף.
- ליקויים בחיפוי פנים או בחיפוי החיצוני של הבניין.
- בעיות במערכות המים, הביוב, החשמל והניקוז.
- חלונות ודלתות שאינם אטומים, או שאינם נסגרים כראוי.
- מידות חדרים, פתחים או מעברים שאינן תואמות את התוכניות.
- שיפועים לא תקינים במרפסות, במקלחות ובחדרים רטובים.
- ליקויים במעלית, בחניה, בלובי, בגינה, או ברכוש המשותף.
- פריטים חסרים, או שימוש בחומרים השונים מהמפרט שעליו חתמו הצדדים.
לא כל ליקוי ניתן לזהות בעת קבלת המפתח. חלק מהפגמים מתגלים רק לאחר הגשם הראשון, לאחר הפעלת המערכות או כעבור מספר שנים, כשחלק מהליקויים הם ליקויים נסתרים.
משום כך, גם חתימה על פרוטוקול מסירה ללא ציון ליקוי מסוים אינה שוללת בהכרח את האפשרות לדרוש את תיקונו אם מדובר בליקוי נסתר שלא היה ניתן לגלותו בבדיקה סבירה.
מי אחראי לליקויי הבנייה?
בתביעה הנוגעת לדירה חדשה, הכתובת המרכזית היא בדרך כלל החברה שמכרה את הדירה, גם אם עבודות הבנייה בוצעו בפועל בידי קבלן מבצע או קבלני משנה. המוכר אינו יכול להשתחרר מאחריות כלפי הרוכש רק משום שעבודות האיטום, האינסטלציה, או הריצוף נמסרו לבעל מקצוע אחר, גם אם הקבלן פטר את עצמו מאחריות במסגרת ההסכם, בכל מקרה טרם הגשת תביעה יש לבחון את הוראות הסכם המכר.
בהתאם לנסיבות ניתן לבחון אחריות של גורמים נוספים, ובהם הקבלן המבצע, אדריכל, מהנדס, מפקח, יועץ, או חברה קבלנית שביצעה עבודה מסוימת. בחירת הנתבעים צריכה להיעשות בזהירות, על בסיס ההסכמים, אופי הליקוי וחוות הדעת המקצועית, ולא באמצעות צירוף אוטומטי של כל מי שהיה מעורב בפרויקט, כשהמבחן העיקרי להוספת נתבע הוא האם יש ראיות לביסוס קשר סיבתי בין הליקויים הנטענים לפעולה או לעבודה שבוצעה על ידי הקבלן או מי מטעמו.
כאשר הליקויים מצויים ברכוש המשותף, כגון גג, מעטפת הבניין, חדר מדרגות, מעלית או מערכת ניקוז משותפת, ייתכן שהתביעה תנוהל באמצעות נציגות הבית המשותף או בידי בעלי הדירות, בהתאם לסוג הסעד ולזכויות שנפגעו.
מה ההבדל בין תקופת הבדק לתקופת האחריות ?
חוק המכר (דירות) קובע תקופת בדק שאורכה משתנה לפי סוג הליקוי. בתקופה זו האחריות מוטלת, ככלל, על המוכר, אלא אם הוכיח שהליקוי נגרם עקב מעשה או מחדל של הקונה.
בין התקופות הקבועות בחוק ניתן למצוא תקופת בדק של שנתיים לליקויים במוצרי מסגרות ונגרות, לרבות אלומיניום ופלסטיק, וכן לליקויים בריצוף ובחיפוי פנים.
ליקויים בפיתוח החצר ובמערכות בידוד תרמי עשויים להיות כפופים לתקופת בדק של שלוש שנים. כשלים במערכות צנרת ונזילות, וכן כשלים באיטום המבנה, כפופים בדרך כלל לתקופת בדק של ארבע שנים.
סדקים מסוימים ברכיבים שאינם נושאים כפופים לתקופה של חמש (5) שנים, ואילו התנתקות, התקלפות או התפוררות של חיפוי חוץ כפופות לתקופה של שבע (7) שנים.
לאחר תקופת הבדק מתחילה תקופת אחריות בת שלוש (3) שנים. בתקופה זו נטל ההוכחה משתנה, ועל הרוכש להראות שמקור הליקוי בתכנון, בעבודה, או בחומרים שבהם השתמש הקבלן.
חשוב להדגיש כי תקופות הבדק והאחריות אינן זהות לתקופת ההתיישנות.
שאלת ההתיישנות נבחנת לפי הדין הכללי, מועד היווצרות עילת התביעה, מועד גילוי הליקוי ונסיבות המקרה. לכן אין להניח כי ניתן להמתין עד היום האחרון של תקופת הבדק, או האחריות. ככל שחולף הזמן, עלול להיווצר קושי ראייתי ואף חשש להתיישנות וכן קיים חשש לניתוק הקשר הסיבתי בין הליקוי הנטען לבין אחריות הקבלן וכן קיים חשש לאשם תורם מצד התובע.
האם צריך להודיע לקבלן על הליקויים ?
רוכש המגלה ליקויי בנייה צריך למסור לקבלן הודעה מפורטת בכתב בתוך הזמן הקבוע בדין. תביעה בגין ליקויי בנייה שהיה ניתן לגלותו בעת העמדת הדירה לרשות הקונה יש להודיע עליו בתוך התקופה הרלוונטית.
כאשר מדובר בליקוי או פגם נסתר, שלא ניתן היה לגלותו בבדיקה סבירה, יש להודיע עליו בתוך זמן סביר לאחר גילויו.
מומלץ שההודעה תימסר בכתב ותכלול תיאור של הליקוי, מיקומו, מועד גילויו ותיעוד מצולם. יש לשמור הודעות דואר אלקטרוני, מסרונים, פניות לשירות הלקוחות, דוחות תיקון ותשובות מטעם הקבלן. שיחות טלפוניות בלבד מקשות להוכיח מה דווח, מתי נמסרה ההודעה ומה התחייב הקבלן לבצע, לכן ככל שנערכות פניות טלפוניות, מומלץ להקליטן.
האם חייבים לאפשר לקבלן לתקן ?
חוק המכר קובע כי כאשר ניתן לתקן את הליקוי, על הרוכש לתת למוכר הזדמנות נאותה לבצע את התיקון, ועל המוכר לתקנו בתוך זמן סביר.
עם זאת, הזכות לתקן אינה מאפשרת לקבלן לבצע ניסיונות בלתי מוגבלים. כאשר הקבלן מתעלם מהפניות, מסרב לקבל אחריות, דוחה את הטיפול במשך תקופה ארוכה, או מבצע שוב ושוב תיקונים שאינם פותרים את הבעיה, ניתן לטעון כי הוא מיצה את ההזדמנות שניתנה לו.
במקרים מתאימים רשאי הרוכש להזמין תיקון באמצעות בעל מקצוע אחר ולדרוש את העלות, אך רצוי לעשות זאת רק לאחר תיעוד הליקוי ומתן התראה מסודרת בכתב.
אם נדרש תיקון דחוף כדי למנוע הצפה, סכנה בטיחותית, או החמרה משמעותית של הנזק, אין תמיד אפשרות להמתין.
גם במקרה כזה חשוב לצלם את המצב לפני התיקון, לשמור את החלקים שהוחלפו במידת האפשר, לקבל אבחון מקצועי ולתעד את ההוצאות וכן לתעד את הפניות לקבלן ואת מענה הקבלן, יש לשים לב כי גם כאשר התיקון דחוף, יש לאפשר לקבלן להגיע כדי לתקן את הליקוי. כמובן שעל הקבלן להגיע במהירות הנדרשת בהתאם לדחיפות הליקוי.
מדוע חשובה חוות דעת של מומחה ?
חוות דעת הנדסית היא בדרך כלל הראיה המרכזית בתביעה בגין ליקויי בנייה. מהנדס, או מומחה מתאים בודק את הדירה, מזהה את הליקויים, משווה בין הביצוע לבין התקנים והמפרט ומעריך את הדרך הנכונה לתקן ואת העלויות הצפויות.
לא כל דוח בדק בית מתאים להגשה לבית המשפט. לפני הגשת תביעה יש לוודא כי מדובר בחוות דעת ערוכה כדין, בהתאם להוראות פקודת הראיות, הכוללת הסבר מקצועי, אסמכתאות, מדידות, צילומים צבעוניים של הליקויים ואומדן ריאלי של הסכום הנדרש לצורך תיקון הליקויים וכן פירוט ניסיונו המקצועי של עורך חוות הדעת.
יש להביא בחשבון שהמומחה עשוי להידרש להיחקר בבית המשפט וכי בית המשפט רשאי למנות מומחה מטעמו וכי אין ביטחון כי בית המשפט יאמץ באופן מלא את כל מסקנות המומחה.
גם כאשר ממונה מומחה מטעם בית המשפט, חוות הדעת הפרטית חשובה לצורך הגדרת המחלוקת, הצגת הליקויים והפניית המומחה לנקודות שהקבלן עלול לנסות להצניע.
אילו פיצויים ניתן לדרוש ?
הסעדים בתביעה נקבעים לפי אופי הליקויים והראיות. ניתן לדרוש את עלות תיקון הליקויים, ירידת ערך שאינה ניתנת לתיקון, הוצאות דיור חלופי בתקופת העבודות, הובלה ואחסון, שכר מומחים, הוצאות סבירות אחרות ולעיתים גם פיצוי בגין עוגמת נפש (נזק לא ממוני) בשל אי יכולת לגור בדירה, פגיעה באיכות החיים וכו'. חשוב לציין כי כל רכיב כספי בתביעה צריך להיות מגובה בהוכחות על הנזקים.
כאשר התיקון מחייב פירוק ריצוף, מטבח, או חיפויים, יש לכלול בחישוב גם את עבודות הפירוק, הפינוי, ההרכבה והשבת המצב לקדמותו. במקרים שבהם בעל הדירה נדרש לבצע את התיקון בעצמו, ייתכן שיש להביא בחשבון גם את העלות הריאלית לרוכש פרטי, לרבות מס ערך מוסף ועלויות פיקוח, ולא רק את העלות הפנימית המוזלת של הקבלן, כאשר יש לגבות כל רכיב של עלות בראיות (חשבוניות).
יש להימנע מכפל פיצוי. לדוגמה, לא תמיד ניתן לקבל במקביל את מלוא עלות התיקון ואת מלוא ירידת הערך בגין אותו ליקוי. חוות דעת מקצועית וניסוח משפטי מדויק נדרשים כדי להבחין בין ראשי הנזק השונים.
כיצד מתכוננים לתביעה בגין ליקויי בנייה ?
השלב הראשון הוא איסוף הסכם המכר, המפרט הטכני, התוכניות, פרוטוקול המסירה, תכתובות עם הקבלן, תמונות, הקלטות שיחות, הודעות וואטסאפ, הודעות קוליות, סרטונים ודוחות תיקון קודמים.
לאחר מכן מומלץ להזמין בדיקה הנדסית ולקבל חוות דעת מומחה ערוכה כדין ולשלוח דרישה מסודרת המפרטת את הליקויים ואת המועד הנדרש לתיקונם.
אין למהר לבצע שיפוץ מקיף לפני שהקבלן קיבל אפשרות לבדוק את הליקויים ולתקנם ולפני שנשמר תיעוד מקצועי שלהם. מנגד, גם אין להסכים לדחיות חוזרות שאינן מלוות בתוכנית עבודה, מועדים והתחייבות ברורה.
יש לבדוק גם את מצבה הכלכלי של החברה הקבלנית. אם קיימים סימנים לחדלות פירעון, תביעות רבות, או קשיים בפרויקט, ייתכן שיהיה צורך לפעול במהירות ולבחון סעדים שיגנו על האפשרות לגבות את הפיצוי, כדוגמת הגשת בקשה לסעדים זמניים, לרבות עיקול על נכסי הקבלן.
מדוע חשוב עורך דין המתמחה בליטיגציה ובליקויי בנייה ?
תביעה בגין ליקויי בנייה משלבת שאלות משפטיות, הנדסיות וראייתיות. הקבלן עשוי לחלוק על עצם קיומו של הליקוי, לטעון שהרוכש גרם לו, לדרוש הזדמנות נוספת לתקן, או להציג חוות דעת נגדית המעריכה את העלויות בסכום נמוך משמעותית.
עורך דין בעל ניסיון בליטיגציה יודע לתרגם את הממצאים ההנדסיים לטענות משפטיות מזוקקות, לנסח כתב תביעה הכולל את מלוא הסעדים ואת מלוא העובדות הרלוונטיות, לנהל גילוי מסמכים, להתמודד עם מומחים, להכין תצהירי עדות ראשית ולחקור את נציגי הקבלן. הוא גם יכול לזהות מתי נכון לדרוש תיקון בפועל, מתי עדיף לעמוד על פיצוי כספי ומתי הסדר פשרה משרת את בעל הדירה טוב יותר מהמשך ההליך.
הכנה נכונה של התיק כבר מהפנייה הראשונה לקבלן עשויה להשפיע באופן מהותי על התוצאה. תיעוד מסודר, חוות דעת מתאימה, דרישה משפטית מדויקת וניהול עקבי של ההליך יכולים להביא לתיקון הליקויים, או לקבלת הפיצוי הדרוש להשבת הדירה למצב שהובטח לרוכש.
לייעוץ משפטי ללא התחייבות ניתן לפנות אל משרד עורכי דין לירן קולצ'ינסקי:
טלפון 048667721 /: 052-6662828
דוא"ל: [email protected]
השירותים ניתנים בשפות: עברית, רוסית, אנגלית וספרדית.
*האמור לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי פרטני, וכל מקרה נבחן בהתאם לנסיבותיו.
נכתב על ידי עו"ד לירן קולצ'ינסקי.
